Zoveel mogelijk gegevens verzamelen
Een nieuwe woning bouwen of een grondige verbouwing doen, is geen eenvoudige onderneming. Het is voor de meeste mensen ook een éénmalige onderneming waarvoor ze serieuze financiële inspanningen moeten leveren. Het spreekt dus vanzelf dat je hiervoor niet over één nacht ijs gaat; een goede voorbereiding is het halve werk. Voor je kan beginnen dromen is het noodzakelijk zoveel mogelijk gegevens te verzamelen die invloed hebben op je (ver)bouwplannen.
Verzamel eerst en vooral alle mogelijke gegevens over je bouwplaats:
- Als er nog geen grondsondering werd gedaan is het aan te raden dit nu te doen, zodat je de nodige gegevens krijgt over de draagkracht van je grond en de grondwaterstand.
- Plaats je op het midden van je bouwgrond en kijk eens goed rond; zijn er bepaalde vergezichten die je wil zien vanuit de woonkamer, zijn er dingen die je liever niet ziet, hoe zit het met de oriëntatie, is het terrein hellend of vlak enz.
- Welke stedenbouwkundige voorschriften zijn van kracht op je bouwgrond? Als je bouwgrond deel uitmaakt van een goedgekeurde verkaveling heb je deze gegevens normaal van je notaris of je makelaar gekregen. In andere gevallen ga je langs op de dienst stedebouw van je gemeente om te horen of er gemeentelijke bouwvoorschriften zijn of voorschriften van een BPA (bijzonder plan van aanleg).
- Verzamel de nodige kadastrale gegevens; deze hebben niet direct een invloed op je woning, of hoe ze er kan of mag uitzien, maar zij dienen wel vermeld te worden op de bouwaanvraag. Het kadastraal nummer is vermeld in je notariële akte en ziet er bijvoorbeeld zo uit: 1°afdeling, sectie C, nr 368b, deel, soms is er ook nog een lotnummer vermeld als het om een verkaveling gaat. Met dit nummer en met een document verkrijgbaar op de dienst stedenbouw van je gemeente, kan je dan een kadastraal uittreksel vragen bij het Bestuur van het Kadaster van de provincie waaronder je bouwgrond valt. Je kan ook je architect vragen je hiermee te helpen.
Het beschikbare bouwbudget
Je beschikbaar bouwbudget vormt een tweede bepalende factor voor je toekomstige woning.
De grootte van je bouwbudget wordt bepaald door je eigen gelden die je wil investeren plus de eventuele lening die je afsluit.
Om je een idee te geven wat je met je budget kan bouwen trek je eerst het te betalen BTW-percentage eraf. Dit is 6% voor een verbouwing aan een woning ouder dan 5 jaar, toch zeker tot eind juni 2011 (deze maatregel liep oorspronkelijk tot eind 2010 maar werd recent verlengd tot eind juni 2011) en 21% voor een nieuwbouw.
Wat er dan van je budget overblijft verminder je het met de architectenkosten én de geraamde kosten voor een veiligheidscoördinator.
Sinds 1 mei 2001 moet immers voor elk bouwwerk van 1 miljoen (25.000 Euro) een veiligheidscoördinator (zowel voor de ontwerp- als de uitvoeringsfase) aangesteld worden. De maatregel volgt een Europese richtlijn en is ook van kracht voor de bouw van eengezinswoningen en verbouwingen. Naargelang de aard van het bouwproject kan deze kost 1,5 tot 2,5 % van de kostprijs van de werken bedragen.
Wat dan overblijft is je bouwbudget.
Dit bedrag deel je door 1150 à 1250 (eur) en dan heb je een benaderend idee van het aantal vierkante meters bewoonbare oppervlakte die je kan bouwen. Dit is een hele brute raming (aankoop grond niet inbegrepen) die je enkel maar mag gebruiken als richtlijn bij het dromen over je plan, maar het helpt je wel een realistische kijk te geven op de reële kostprijs van een woning.
De al dan niet onderkeldering van je woning, de graad van afwerking en de prijs van je keuken bvb kunnen de gemiddelde vierkante meterprijs natuurlijk flink de hoogte in jagen.
Het eisenpakket
Nu je de nodige gegevens hebt kan je beginnen dromen.
Stel voor jezelf een eisenpakket op over je woning: welke kamers zijn echt nodig, welke kamers zijn wenselijk, hoe zie je de circulatie in je woning ( wil je bv. rechtstreeks van de gang naar de keuken kunnen), welke stijl spreekt je aan, welke sfeer heb je voor ogen enz..
De meeste mensen hebben al wel ergens een woning gezien die hun aanspreekt, hetzij in een tijdschrift, hetzij in realiteit. Staar je daar niet op blind, gebruik dit enkel als hulpmiddel om duidelijk te maken wat je ongeveer voor ogen hebt.
Nu je zover bent wordt het de hoogste tijd om een architect of een bouwfirma in te schakelen. Om je te helpen een keuze te maken in het grote marktaanbod worden verder in het kort de mogelijke formules besproken.