De aankoopprijs

De aankoopprijs ben je overeengekomen met de verkoper.
Let op : de vraagprijs van de verkoper is meestal hoger dan wat hij ervoor wil krijgen. Twijfel je aan de waarde, win dan advies in bij een erkend makelaar of je notaris of laat een schatting uitvoeren door een expert-schatter. Doe je een goede zaak en ligt de officiële verkoopprijs lager dan de gebruikelijke prijzen in de streek, laat dit dan opnemen in je koopakte, want anders kan de fiscus de verkoopprijs betwisten. Dit wordt verder besproken onder ‘beschrijfkosten: registratierechten’.

Met de aankoopprijs van een grond of een woning ken je nog de totale kostprijs van je aankoop niet. We hebben het hier niet over eventuele verbouwings- of nieuwbouwkosten, maar over extra kosten direct gerelateerd aan de aankoop.

In veel gevallen zijn er reeds voorafgaande kosten:

• schadevergoeding aan een pachter die de grond bewerkt
• vakmensen die je om advies hebt gevraagd
• grondsondering
• landmeter indien er bijkomende opmetingen nodig zijn (bv. bij een hellend terrein, om de niveauverschillen te kennen)

De registratierechten

Dit zijn de gelden die verschuldigd zijn aan de fiscus, telkens een onroerend goed van eigenaar verandert. Je zal al wel eens gehoord hebben van klein en groot beschrijf.
Bij klein beschrijf betaal je in Vlaanderen 5% registratierecht, bij groot beschrijf 10%.
Op een bouwgrond betaal je altijd groot beschrijf.
Voldoet je nieuwbouw achteraf aan de voorwaarden voor klein beschrijf, dan kan je binnen de 2 jaar na het vaststellen van het KI het teveel aan betaalde registratierechten terugvorderen.

Koop je grond en nieuwbouwwoning bij éénzelfde firma (bvb sleutel-op-de-deur), dan wordt de woning verkocht onder het BTW-stelsel; op de grond worden (voorlopig toch nog) registratierechten geheven (zie Aankoop met toepassing van BTW-tarief).

Momenteel gelden in het Vlaams Gewest volgende regels op het gebied van de registratierechten:

• Het groot beschrijf bedraagt 10% (dit geldt voor alle transacties tussen zowel natuurlijke als rechtspersonen).
• Het klein beschrijf bedraagt 5%.
• Vrijstelling of abattement: Bij de aankoop van een enige woning die dienst doet als hoofdverblijfplaats, geldt een fiscale vrijstelling voor een bedrag van 15.000 Euro bij de berekening van de registratierechten. Deze vrijstelling geldt enkel voor natuurlijke personen.
• Nieuw vanaf 1 januari 2009 : het bij-abattement. Wie in aanmerking komt voor het gewone abattement, kan vanaf 1 januari 2009 genieten van een extra voordeel. Het bedrag waarop de registratierechten geheven worden vermindert met 20.000 euro wanneer het gaat om een bescheiden woning (5% registratierechten) en met 10.000 euro bij een bouwgrond of een woning met een KI van meer dan 745 euro (10% registratierechten). In de praktijk betaal je als koper nog eens 1000 euro minder registratierechten. Als voorwaarde geldt wel dat je je er binnen 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) moet vestigen en dat er binnen deze termijn een hypothecaire inschrijving moet worden genomen.
• De meeneembaarheid: In het verleden betaalde registratierechten, met een maximum van 12.500 Euro kunnen in mindering worden gebracht bij de aankoop van een nieuwe hoofdverblijfplaats. Deze bovengrens wordt wel gekoppeld aan de ABEX-index, de index die de prijsevolutie in de bouw weerspiegelt. De maatregel is bedoeld de mobiliteit van personen aan te moedigen en geldt dus enkel voor natuurlijke personen. Tussen de verkoop van de oude en de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats, beide gelegen in het Vlaams Gewest (!), mag maximaal 2 jaar liggen. Bij aankoop van een grond wordt deze termijn verlengd met 1 jaar, zodat je binnen de 3 jaar een huis moet bouwen waar je effectief ook je hoofdverblijfplaats vestigt.

De vrijstelling en de meeneembaarheid kunnen niet gecombineerd worden !

Om voor een koopwoning in aanmerking te komen voor klein beschrijf moet je aan een aantal voorwaarden voldoen:

• Je bezit nog geen andere woning (tenzij een in rechte lijn geërfde woning met een bepaalde maximale KI-waarde ) of de totale KI-waarde van al je goederen samen blijft onder onderstaande maxima. Je moet binnen de drie jaar na het verlijden van de akte de woning betrekken en er ook minimum 3 jaar blijven wonen.
• Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning mag niet hoger zijn dan een wettelijk vastgestelde som, afhankelijk van het aantal kinderen ten laste (kinderen met een handicap van meer dan 66% tellen dubbel).
  

  aantal kinderen	max. Kad. Inkomen
  0-2	745 Euro
  3-4	845 Euro
  5-6	945 Euro
  7 of meer	1045 Euro

   

Sinds 15 mei 2001 is er bij aankoop van een bescheiden woning een controle van het kadaster om na te gaan of de huidige waarde van de woning nog overeenstemt met het oorspronkelijk KI, wat de kans op klein beschrijf verlaagt. Wie vóór deze datum kocht met klein beschrijf riskeert een herziening van zijn KI tot 15 jaar na de registratie van de akte !

De fiscus kan van mening zijn dat de overeengekomen prijs niet overeenstemt met de verkoopwaarde (of venale waarde). De venale waarde wordt als basis genomen voor de berekening van de registratierechten. Als de koper niet tot een minnelijke schikking komt met de fiscus, kan deze een uitgebreide tegenschatting laten uitvoeren en dit kan het registratierecht de hoogte insturen. De fiscus heeft twee jaar om de betaalde registratierechten te betwisten.
Om dit alles te voorkomen kan je, als je weet dat je een goede zaak hebt gedaan, in je aankoopakte laten verklaren dat de aankoopprijs lager is dan de venale waarde, en onmiddellijk hoger registratierecht betalen. Als je betrapt wordt op moedwillig ontduiken van registratierechten kan je correctioneel gestraft worden.

Aankoop met toepassing van BTW-tarief

Bij aankoop van een woning kan je soms BTW betalen in plaats van registratierecht, nl in het geval wanneer je de woning samen met de grond aankoopt bij dezelfde verkoper. Dit geldt tot hiertoe echter uitsluitend voor de woning; de grond waarop zij staat of zal gebouwd worden blijft onder het stelsel van registratierecht vallen.

Deze regeling is vooral van toepassing bij verkoop van een woning op plan, of van een woning gebouwd door een projectontwikkelaar of particulier op voorwaarde dat de verkoop gebeurt voor 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming.
Deze formule kan voordelig zijn omdat de verkoper dan de BTW die hij betaalde voor het optrekken van de woning kan recupereren. Als gevolg hiervan kan hij de woning aan een voordeligere prijs verkopen. Op deze prijs betaal jij als koper dan 21% BTW (i.p.v. 10 % registratierecht), je kan er dus enkel voordeel mee doen als de lagere verkoopprijs dit verschil kan compenseren.

Er komt echter een serieuze kink in de kabel. De federale overheid heeft immers beslist om vanaf 1 januari 2011 bij de gecombineerde aankoop van bouwgrond en nieuwbouwwoning ook de bouwgrond aan 21% te belasten om tegemoet te komen aan een Europese richtlijn. Dit heeft een serieuze impact hebben op het uiteindelijke kostenplaatje. Bovendien verlies je ook het voordeel van de meeneembare registratierechten, betaald op de grond. Door de vele reacties op deze nieuwe maatregel zal waarschijnlijk en hopelijk gezocht worden naar compenserende maatregelen voor de Vlaamse kopers.

Het honorarium van de notaris

Dit is het ereloon dat de notaris vraagt voor zijn diensten. Het ereloon wordt bepaald volgens een degressieve schaal van percentages die gelden op verschillende schijven van de aankoopprijs.

schijf aankoopprijs	percentage
0 – 7 500 €	4,560
7 500 € – 17 500 €	2,850
17 500 € – 30 000 €	2,280
30 000 € – 45 495	1,710
45 495 € – 64 095 €	1,140
64 095 € – 250 095 €	0,570
boven de 250 095	0,057

De algemene aktekosten

Deze hebben betrekking de algemene afwikkeling van het dossier zoals fiscale en hypothecaire opzoekingen, aanvraag van getuigschriften, overschrijvingen op het hypotheekkantoor., enz. Sinds 1 januari 2001 is hiervoor een forfaitair bedrag van 525 eur voorzien. Dit bedrag wordt gereduceerd tot 450 eur wanneer het gaat om een aankoop met klein beschrijf of een waarde onder 4.000 eur.
Dit verminderd tarief is ook van toepassing bij gegroepeerde aktes voor appartementsgebouwen en verkavelingen, waarbij minstens 3 appartementen of gronden verkocht worden.

Op de site www.notaris.be, de site van de Koninklijke Federatie van Notarissen, heb je de mogelijkheid zelf o.a. de aktekosten, registratierechten en ereloonkosten bij een koop-, verkoop-, of kredietprocedure te berekenen.

Kosten bij een openbare verkoop

De bijkomende kosten verbonden aan de aankoop van een onroerend goed dat openbaar verkocht wordt, bestaan uit een globaal vast percentage (bv. 25 %). Dit percentage dekt alle kosten (o.a. registratierechten, ereloon van de notaris, kosten voor aanplakking en bekendmaking,…) en kan verschillen per gerechtelijk arrondissement . Het varieert degressief volgens bepaalde schijven van de aankoopprijs: hoe hoger de schijf, hoe lager het kostenpercentage.

Uitgaven voor het aangaan van een hypothecaire lening

Als je het vereiste budget niet op de bank hebt staan ben je aangewezen op een hypothecaire lening. Dit brengt ook nog eens extra kosten mee: aan de bank de dossier- en schattingskosten, aan de notaris de beschrijfkosten voor het opmaken van de leningsakte.
De notariële kosten verschillen naargelang de kredietvorm. Voor een hypotheeklening met kredietopening (een formule waarbij je op elk moment tot een bepaald bedrag kan bijlenen zonder extra kosten) liggen ze hoger dan hij een hypotheeklening zonder kredietopening.
De andere kosten zijn in beide gevallen gelijk en worden berekend op het kredietbedrag, verhoogd met 10 % aanhorigheden.

Als je planning zodanig is dat je je bouwgrond volledig wilt afbetalen voordat je met bouwen begint, kan je de bouwgrond ook financieren met een lening op afbetaling. In dat geval is er geen tussenkomst van een notaris vereist.
De bankkosten voor een kredietopening zonder de waarborg van een hypotheeklening zijn beperkt tot de door de bank aangerekende dossierkosten.