De optie
Ben je toch nog niet zeker van je stuk en wens je nog wat bedenktijd, dan kan je eventueel een optie nemen op het goed (zie ook onder : Je overweegt een aankoop). Hierbij verbindt de verkoper er zich toe het goed niet aan iemand anders te verkopen binnen een bepaalde termijn, bv. een week, 14 dagen of een maand.
Als je binnen die periode besluit om aan te kopen verwittig je SCHRIFTELIJK de verkoper, de optie wordt dan gelicht en de verkoop is definitief. Daarom is het van belang dat net zoals bij een onderhandse verkoopovereenkomst (zie hierna) alle verkoopsmodaliteiten nauwkeurig zijn opgenomen.
Als je binnen de afgesproken termijn niets doet verloopt de optie en is de eigenaar vrij om het goed aan iemand anders te verkopen.
Soms moet je als kandidaat-koper voor een optie een bepaald bedrag betalen dat door de verkoper beschouwd wordt als een voorschot wanneer de optie gelicht wordt en als een soort schadeloosstelling, wanneer dit niet gebeurt.
De onderhandse verkoopovereenkomst
Wanneer je het met de verkoper (de eigenaar of zijn tussenpersoon) eens bent over de verkoopsmodaliteiten wordt de voorlopige of onderhandse verkoopovereenkomst afgesloten, die als basis dient voor de latere, authentieke notariële akte.
Deze overeenkomst is bindend, dus het is van het allergrootste belang dat zij zorgvuldig opgesteld wordt, en dat eventuele opschortende voorwaarden worden vermeld. Het is daarom ten zeerste aangeraden om de hulp van een notaris in te roepen, wat normaal gezien geen extra kosten met zich meebrengt.
Let in elk geval op volgende zaken:
Is de verkoper ook eigenaar ? Zo ja, is bij de ondertekening ook de echtgeno(o)t(e) aanwezig?
Is de verkoper vastgoedmakelaar ? Heeft hij in dat geval een machtiging van de eigenaar om over de verkoop en de onderhandeling van de verkoopovereenkomst te onderhandelen en om het voorschot in ontvangst te nemen ?
Is de prijs die door de tussenpersoon wordt meegedeeld ook de prijs die de eigenaar vraagt ?
Doorgaans wordt bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst een voorschot betaald van maximum 10 % van de verkoopprijs. De verkoper moet hiervoor uiteraard een kwitantie afgeven.
Bij de verkoop van een woning op plan is de WET BREYNE van toepassing; deze wet is bedoeld om je beter te beschermen tegen malafide aannemers en bouwpromotoren. Ze regelt o.a. de geldigheidsvoorwaarden van de overeenkomst, de prijs, de betalingsvoorwaarden, de opleveringen.
Ze voorziet ook in een aantal opschortende voorwaarden zoals het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning of het verkrijgen van een lening (max. 3 maand geldig). Verder geeft het je ook meer garantie naar de technische uitvoering van de woning toe.
De notariële akte
Om de verkoop wettelijk te bezegelen, moet er een notariële akte worden opgemaakt.
Ofwel hebben koper en verkoper dezelfde notaris, ofwel hebben ze beiden een andere. In het laatste geval wordt het honorarium (ereloon) gedeeld door de twee notarissen en brengt dit dus geen extra kosten met zich mee.
Binnen de 4 maand na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst moet de verkoop worden geregistreerd. Hiervoor zorgt de notaris.
Met de notariële akte kan je de verkoop aan derden bewijzen en op het goed een hypotheek laten vestigen voor het bedrag van de lening. De notariële verkoopakte en de leningakte worden trouwens meestal gelijktijdig opgesteld.
De openbare verkoop
Een openbare verkoop wordt volledig geregeld door de notaris, een openbaar ambtenaar. (zie ook onder “hoe vind je het huis of de grond van je dromen”).
De notaris wijst het goed onmiddelijk toe aan de meestbiedende (mits akkoord van de eigenaar). Hier wordt geen voorlopige verkoopovereenkomst gesloten, zoals bij de verkoop uit de hand, maar wordt de akte onmiddelijk opgemaakt en ondertekend. De dag na de openbare verkoop moeten de kosten betaald worden, nl. een globaal bedrag bestaande uit o.a. de registratierechten, het ereloon van de notaris en de kosten voor aanplakking en bekendmaking. De betaling van de koopsom moet meestal binnen de maand gebeuren.
Een huis kopen als samenwonenden: de tontine
Ben je niet getrouwd en dit ook niet van plan, en overweeg je samen met je partner de aankoop van een woning, dan moet je zeker stilstaan bij de gevolgen wanneer één van beide overlijdt.
Sinds begin 2000 kunnen samenwonenden in het Vlaamse Gewest hun relatie een juridische basis geven met een verklaring van “wettelijke samenwoning” waardoor qua successierechten hetzelfde tarief geldt als bij gehuwde paren. Via een testament kunnen beide partners hun helft van het huis nalaten aan de langslevende partner, zonder dat die hoge successierechten moet betalen (ook in Brussel en Wallonië werd er aan een betere regeling voor samenwonenden gewerkt).
Heeft de overleden partner echter nog wettige erfgenamen (kinderen, ouders,…), dan hebben deze recht op een deel van de nalatenschap. Om in het huis te kunnen blijven wonen moet de overblijvende partner deze erfgenamen uitkopen.
Dit kan je vermijden door de notaris in de aankoopakte een tontine of beding van aanwas te laten opnemen. Hierbij wordt bij het overlijden van de eerste partner de overblijvende partner als enige eigenaar beschouwd en moet deze geen successierechten betalen maar registratierechten op het deel van de overledene.
Er zijn 2 mogelijkheden: via een “tontine in volle eigendom” gaat het deel van de overledene integraal over op de langstlevende en worden eventuele erfgenamen buiten spel gezet. Meestal is het niet de bedoeling wettige erfgenamen te onterven en wordt er gebruik gemaakt van “een tontine in vruchtgebruik”. De overgebleven partner kan hier over de volledige woning blijven beschikken en de erfgenamen krijgen hun deel in naakte eigendom tot het overlijden van de 2° partner.
Ondertussen is er, afhankelijk van gewest tot gewest, heel wat veranderd op het gebied van successierechten voor samenwonenden. Informeer je dus grondig bij je notaris over de juiste modaliteiten van dit speciale beding en bekijk samen met hem of in jou specifiek geval de tontine al dan niet fiscaal het interessantst is !
