Financiering van een huis of bouwgrond

Het terugbetalingsplan

Voor het terugbetalingsplan bestaan er verschillende keuzemogelijkheden:

Vaste annuïteit

Je betaalt maandelijks hetzelfde bedrag terug. Deze keuze wordt het meeste gemaakt. De vaste som die je maandelijks afbetaalt bestaat voor een deel uit rente en voor een deel uit kapitaal; in het begin betaal je in verhouding meer rente terug dan kapitaal, op het einde is dit omgekeerd. De renteformule die je kiest kan eventueel nog wel wijzigingen brengen in je maandsom, zie hiervoor onder rentetarieven. Het nadeel van deze formule is dat de totale rentelast op het einde van de rit hoger ligt dan bij vaste kapitaalsaflossingen.

Vaste kapitaalaflossingen

Je betaalt maandelijks hetzelfde bedrag aan kapitaal terug; dit wil zeggen dat maandelijks het verschuldigd totaalbedrag daalt, en bijgevolg ook de verschuldigde rente. In de praktijk komt het erop neer dat je in het begin een hogere maandlast zal hebben dan op het einde van de looptijd. Voordeel van deze formule is dat je in het totaal minder moet terugbetalen en dat het fiscaal interessanter kan zijn. Nadeel is dat je in het begin van de afbetaling, op het moment dat je nog kosten hebt voor inrichting of tuinaanleg geconfronteerd wordt met een hogere maandelijkse leninglast.

Uitstel van terugbetaling van kapitaal

Deze formule geeft je de mogelijkheid om gedurende de eerste zes maanden of het eerste jaar van de looptijd van je lening enkel rente terug te betalen, waardoor de maandlast in die periode aanzienlijk lager kan liggen. Dit kan interessant zijn als je huurt terwijl je woning wordt gebouwd.
Nadeel is dat je uiteindelijk meer rente betaalt omdat gedurende die periode het verschuldigde kapitaal niet vermindert. Om dit probleem op te vangen hebben de meeste banken speciale voorwaarden ontwikkeld waardoor je in de eerste maanden enkel rente betaalt op het reeds opgenomen kapitaal, maar dat je wel je kapitaalsaflossing doet, wat ook fiscaal interessanter is.
In het uiterste geval kan je zelfs geen kapitaalsaflossingen doen en enkel rente betalen op het reeds opgenomen bedrag; dit is echter fiscaal niet voordelig.
Bij dergelijke formules moet je er ook rekening mee houden dat je uiteindelijk een langere looptijd zal hebben, en dat sommige banken een provisie kunnen vragen op de nog niet opgenomen sommen. Hierdoor kan de kostprijs van een krediet heel wat hoger liggen dan je oorspronkelijk gedacht had. Uitkijken en goed rekenen is de boodschap.

Een overbruggingskrediet

Deze formule is ontwikkeld voor mensen die al een woning in bezit hebben die ze willen verkopen om een nieuwe woning te bekostigen.
Tijdens de looptijd betaal je enkel rente op het geleende bedrag, het kapitaal betaal je in één keer terug op het moment dat je eerste woning verkocht is. De looptijd wordt bepaald door de periode die je denkt nodig te hebben om je nieuwe woning te bouwen. In feite gaat het dus om een vervroegde terugbetaling van een lening. Normaal gezien worden hiervoor wederbeleggingsvergoedingen gevraagd, doch de meeste banken hebben een formule waarbij onder bepaalde voorwaarden deze wederbeleggingsvergoeding niet wordt aangerekend (bv. als je het kapitaal binnen de 15 maanden terugbetaalt).
De looptijd van zo’n overbruggingskrediet kan variëren tussen 3 maand en 30 jaar. Dit kan bijvoorbeeld interessant zijn als je over een aantal jaren een belangrijke som te trekken hebt van een verzekeringsmaatschappij, of een schenking verwacht; je kan dan hierop een overbruggingskrediet nemen en op het moment dat je het geld in handen hebt het kapitaal terugbetalen. Gedurende de looptijd betaal je enkel interesten.

De rentetarieven

Het rentetarief dat je kan bedingen hangt af van verschillende factoren.

• Ben je “vaste klant” bij een bepaalde kredietinstelling, dan willen ze je zeker niet als klant verliezen voor een hypothecair krediet en zal je hoogst waarschijnlijk zeer gunstige voorwaarden krijgen.
• Ook van invloed op het rentetarief is de quotiteit, dit is de verhouding tussen de som die je leent en de waarde van het goed, m.a.w. hoe meer je zelf inbrengt, hoe lager de intrestvoet.
• Ook de mate waarin je een rentevoet laat “bevriezen” speelt een rol. Je hebt namelijk de keuze tussen een vaste of een variabele intrestvoet. Welke formule het voordeligst is, is moeilijk in te schatten omdat niemand de rentetarieven op langere termijn met zekerheid kan voorspellen. Eén ding is zeker, hoe langer je een rentetarief vastlegt, hoe duurder in aanvang.

Er bestaan verschillende formules van renteherzieningen:

• Je startrente zal het laagst liggen bij herziening om het jaar, om de 3 jaar of om de 5 jaar. Deze keuze is te overwegen als de rente hoog is en er dalingen te verwachten zijn. Bij variabele rentevoeten wordt er een schommelingsmarge voorop gesteld, bv. +5/-5, d.w.z. dat de rente op je lening maximaal 5% kan stijgen of dalen bij herziening. Hoe kleiner de schommelingsmarge, hoe hoger de startrente.
• De middenweg is dat je de rente voor de eerste tien jaar vastlegt, met nadien aanpassingen om de vijf jaar. Voor die zekerheid de eerste tien jaar betaal je wel een prijs: de startrente zal hoger liggen.
• De meeste zekerheid, maar ook de duurste rente heb je met een vast rentetarief. Inspelend op de evoluties op de woningmarkt bieden sommige banken looptijden aan tot 30 en zelfs 40 jaar, waar een looptijd van 20 jaar tot enkele jaren geleden in dit geval de norm was. Het is een interessante formule als de rente op een laag punt staat.
• Ten laatste heb je ook nog de mogelijkheid om met een variabele looptijd te lenen, d.w.z. dat je maandelijks een vast bedrag betaalt en dat renteschommelingen worden opgevangen door het verlengen of verkorten van de looptijd.

In het verleden gaven de periodieke herzieningen van de rentevoet nogal eens aanleiding tot willekeur en trok je als consument meestal aan het kortste eind.
Sinds augustus ’92 heb je de zekerheid dat de herziening gebeurt op basis van een wettelijk vastgestelde referte-index, die de evolutie van de marktrente weerspiegelt. Bovendien zijn kredietinstellingen nu wettelijk verplicht hun kredietformules mét tarieven, kortingen, voorwaarden en bijkomende kosten helder en éénduidig te publiceren in een prospectus voor de klant. In de praktijk blijkt echter dat de tarievenpolitiek van de kredietinstellingen vaak allesbehalve éénduidig en consequent is. Dus nog maar eens: uitkijken en negociëren geblazen.

De gemengde levensverzekering

Of voluit: de hypothecaire lening, gedekt door een gemengde levensverzekering, “met wedersamenstelling”.
Bij deze formule wordt het kapitaal van de lening pas op het einde van het contract of bij overlijden van de verzekerde terugbetaald op basis van een gemengde levensverzekering. De periodieke aflossingen bestaan uit:

• kapitaal
• de premies voor de levensverzekering, die het volledige geleende kapitaal dekt
• de intresten op het door de verzekeraar voorgeschoten bedrag.

Deze formule wordt nog relatief weinig gekozen, omdat ze louter financieel gesproken meestal minder interessant is. Om fiscaal interessant te zijn, moet deze verzekering lopen tot pensioenleeftijd, waardoor de looptijd heel lang wordt en er dus vrij veel rente moet betaald worden.

De beleggingshypotheek

Een vrij nieuwe hypotheekformule is de beleggingshypotheek.
Zoals bij de gewone hypotheeklening betaal je maandelijks rente op het totaal geleende bedrag maar je lost geen kapitaal af. In plaats daarvan stort je maandelijks deze som in een beleggingsfonds. Rendeert het fonds goed, dan kan je je lening bv. vervroegd terugbetalen of op het einde van de looptijd genieten van een mooi surplus. Omgekeerd riskeer je natuurlijk bij een laag rendement op het einde te moeten bijbetalen of bijlenen.

De beleggingshypotheek klinkt aantrekkelijk (waarom zou je niet mee profiteren van een gunstig beursklimaat ?) maar biedt zeker geen garanties op lange termijn.
Bovendien ligt de intrestvoet meestal hoger dan bij een klassieke hypotheek en betaal je instapkosten, beide meerkosten die je van je uiteindelijk kapitaal moet aftrekken om correct te kunnen vergelijken met de klassieke formules.

Omdat je bij deze hypotheekformule geen kapitaal aflost kan je hiervoor natuurlijk ook geen belastingvermindering genieten (de intrestaftrek geldt wel). Vaak wordt deze formule dan ook toegepast wanneer het gaat om een tweede hypothecaire lening en je je mogelijk fiscaal voordeel al optimaal benut hebt met je eerste lening.
Om het fiscale voordeel, gekoppeld aan een gewone hypothecaire lening gedekt door een schuldsaldoverzekering, niet te missen, worden beide formules soms ook gecombineerd.

Ben je vertrouwd met de beurswereld en ben je bereid het risico te nemen, dan is deze formule misschien iets voor jou.

Goedkope leningen

Is je inkomen eerder bescheiden en wil je lenen voor het kopen, bouwen of renoveren van een bescheiden woning, dan kom je misschien in aanmerking voor een zogenaamd “sociale lening” bij één van de sociale kredietinstellingen zoals het Vlaams Woningfonds of de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij.