overwegingen bij de aankoop van een huis of grond

Laat je niet meeslepen door je enthousiasme

Koop nooit een onroerend goed zonder dat je er alles over weet wat er over te weten valt. Als de verkoper aandringt op een snelle beslissing, probeer dan tijd te winnen door een optie op het goed te nemen. Dit wil zeggen dat de verkoper er zich toe verbindt het goed aan niemand anders te verkopen binnen een bepaalde termijn, bv. een week, 14 dagen of een maand. Zo heb je de tijd informatie in te winnen, eventueel een expertise te laten uitvoeren, alle vereiste gegevens omtrent je lening te verzamelen en je notaris te raadplegen over de tekst van de verkoopovereenkomst.

Teken nooit een voorlopige verkoopovereenkomst (ook wel “compromis” en beter “onderhandse verkoopovereenkomst” genoemd) als je nog niet zeker bent van je zaak, want in tegenstelling tot wat de naam laat vermoeden, is zo’n overeenkomst wel bindend.
Je kan eventueel wel opschortende voorwaarden laten opnemen in een onderhandse verkoopovereenkomst (bv. verkoop is nietig als er geen stedenbouwkundige vergunning of hypotheeklening wordt verkregen of als een perceel geen bouwgrond blijkt te zijn). Het is het veiligste om dit door een notaris te laten opstellen, doorgaans rekent hij hiervoor geen extra kosten aan als de definitieve verkoop ook via hem gaat.
(zie ook onder : De aankoop: gang van zaken)

Bezoek het goed van je dromen ook eens op een werkdag, dan heb je een beter beeld van eventuele geluidsoverlast, stankhinder enz.
Denk goed na over de ligging van het goed, hoe zit het met de nabijheid of de bereikbaarheid van scholen, winkels; is de aanschaf van een tweede wagen noodzakelijk; probeer een beeld te krijgen van de buren…

Vraag advies aan vaklui

Als je een onroerend goed koopt heb je nooit 100% garantie dat je geen kat in een zak koopt, maar er zijn een aantal zaken die je best doet voor je tot de aankoop overgaat , zodat je het risico op een miskoop kan beperken.

• Architecten hebben een betere kijk op de oriëntatie van een grond, eventuele hellingen van het terrein, overname van gemene muren, de bouwkundige toestand van een huis enz.. Zij kunnen je ook al een idee geven over de kostprijs van de noodzakelijke verbeteringswerken en/of eventuele verbouwingswerken die je denkt uit te voeren. Deze raadplegingen worden per uur verrekend en geven geen verdere verplichtingen.
• Als je enkel instandhoudingswerken wil uitvoeren kan je ook raad vragen aan aannemers.
• De landmeter-expert is de aangewezen persoon om nazicht te doen van erfdienstbaarheden, de juistheid van grenzen na te gaan en eventuele problemen aan het licht te brengen VOOR dat de akte getekend wordt (op het moment dus dat er nog iets kan gedaan worden zonder te hoeven procederen…). Ook is het de landmeter-expert die als onafhankelijke een waardebepaling kan maken VOOR dat je een compromis tekent. Meestal heb je toch een hypotheeklening nodig, en zal er dus toch een schatting door een landmeter-expert gebeuren.
• Onderzoek de staat van de ondergrond. Als er recent gebouwde woningen in de directe omgeving staan kan je bij die eigenaars je licht opsteken. Bij de minste twijfel laat je best een grondonderzoek doen, hierdoor krijg je een duidelijk beeld van de stabiliteit, het draagvermogen, de grondwaterstand e.d., en bovendien krijg je een funderingsadvies. Indien er speciale funderingstechnieken nodig zijn kan dit de kostprijs van je woning aardig doen oplopen. De meeste sonderingsfirma’s bieden voor woningen standaardpaketten aan voor ongeveer 750 euro.

Het grondig onderzoeken van een bestaande woning (of bouwgrond) is belangrijk omdat in bijna alle verkoopovereenkomsten wordt bepaald dat de staat waarin het goed wordt verkocht “door de koper ter dege is gekend”. De enige mogelijkheid tot een eventuele schadeloosstelling achteraf, is een vordering wegens “verborgen gebreken”, voor zover de verkoper geen particulier is zoals jij, of indien hij een particulier zou zijn, indien hij op de hoogte was van het gebrek en het gebrek gecamoufleerd werd.

Informatie van de gemeente

De technische dienst van de gemeente kan je vertellen welke bouwvoorschriften van toepassing zijn, of er riolering ligt, of er in de buurt wegeniswerken gepland zij, of er onteigeningsplannen zijn, of er erfdienstbaarheden op de grond zitten,…
Zij kunnen je ook bevestigen of een grond wel degelijk bouwgrond is. Wees voorzichtig als een bouwgrond in afzonderlijke percelen wordt verkocht terwijl er nog geen verkavelingsvergunning werd afgegeven voor het volledige stuk. Wettelijk gezien moet de verkoper een stedenbouwkundig attest kunnen voorleggen waarin duidelijk de bestemming van de grond wordt vermeld. In een verkaveling moeten trouwens alle nutsvoorzieningen zoals wegen, riolering, water- en electriciteitsleidingen aanwezig zijn.
Niet elke verkoper van bouwgrond zal een dergelijk attest van het gemeentebestuur uit eigen beweging voorleggen. Neem in dat geval een koopoptie voor bv. 2 weken tot je officieel de garantie krijgt dat je op het perceel mag bouwen. Weigert de verkoper dit, laat dan in het verkoopovereenkomst door de notaris opnemen dat de verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat het wel degelijk om bouwgrond gaat.

Verifieer eveneens bij de gemeente of het goed niet zonevreemd is om veel onzekerheid te vermijden. Zonevreemde woningen zijn woningen die volledig legaal werden vergund en gebouwd, maar die ondertussen door wijzigingen van de gewestplannen terechtgekomen zijn in gebieden waar er geen woningen mogen gebouwd worden. Het is de bedoeling om de situatie van deze woningen, waarvan er in Vlaanderen tientallen duizenden zijn, definitief te regelen met de gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen.
In het nieuwe decreet Ruimtelijke Ordening kregen de gemeenten tot eind april 2005 om een dergelijk plan uit te werken. Heel wat gemeenten zijn hiermee niet klaar .Tot nader order hebben de zonevreemde woningen in ieder geval rechtszekerheid en mogen er onder bepaalde voorwaarden instandhoudingswerken en “kleine werken” uitgevoerd worden. In bepaalde omstandigheden en eveneens onder bepaalde voorwaarden mogen ingrepen gebeuren, waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is, zoals structurele werken, een verbouwing, herbouwing of uitbreiding. Ook een functiewijziging behoort in sommige gevallen tot de mogelijkheden.
Heb je vragen, informeer je in elk geval bij je gemeente en surf voor meer informatie naar www.ruimtelijkeordening.be.

Stedenbouwkundig attest, bodemattest, attest elektrische installatie, EPB-certificaat

Stedenbouwkundig attest

Zie “informatie van de gemeente”

Bodemattest

Vraag naar het bodemattest: het is aan de verkoper of de notaris om het bodemattest aan te vragen bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. De inhoud van het bodemattest moet al in de onderhandse verkoopovereenkomst vermeld staan (een reden te meer om dit door een notaris te laten opmaken, zij kennen de reglementering ter zake). Het bodemattest is geen garantie dat je grond niet verontreinigd is, het zegt gewoon dat de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalmaatschappij) geen weet heeft van eventuele verontreinigingen. Je kan in verband hiermee ook je licht opsteken bij de gemeente of bij buurtbewoners. Zij kunnen je soms vertellen wat er vroeger met de grond gebeurd is. Meer info op www.ovam.be/bodem.
Als je grond verontreinigd is, is het normaal aan de verkoper om de saneringswerken te bekostigen, maar soms zal hij je voorstellen de verontreinigde grond voor een lagere prijs te verkopen of om de saneringskosten te delen. Opletten geblazen! Een grondsanering kan behoorlijk duur zijn.

Elektrische installatie

Koop je een bestaande woning dan geldt sinds 1 januari 2007 een nieuwe regel in verband met de elektrische installatie. De verkoper moet je een attest kunnen voorleggen dat deze gekeurd is door een erkende organisatie. Dit attest kan positief of negatief zijn; de bedoeling is dat je weet waar je aan toe bent !

Attest gekeurde stookolietank

Wordt de woning die je koopt verwarmd met stookolie, dan moet de verkoper je een attest bezorgen waaruit blijkt dat de tank gekeurd is !

Energieprestatiecertificaat

Vraag ook naar het EnergiePrestatieCertificaat.
Voor nieuwbouw en verbouwingen waarvoor een bouwvergunning vereist is, gelden sinds begin 2006 bepaalde eisen op gebied van energieprestatie en binnenklimaat (de EPB-regelgeving). De energieverslaggever doet een EPB-aangifte en levert een energieprestatie-certificaat af.

Vanaf 1 november 2008 heb je echter ook bij de verkoop van een woning een EnergiePrestatieCertificaat nodig, en vanaf 1 januari 2009 ook bij het verhuren van een woning . In dit geval is het certificaat geen bewijs dat aan de nieuwe normen voldaan is maar informeert het de koper of huurder over de energetische kwaliteiten van het pand.
Het EPC is een energierapport dat aangeeft hoe energiezuinig een woning is. Kopers en huurders kunnen met het EPC beter inschatten hoeveel energie hun nieuwe huis zal verbruiken. Daarnaast vermeldt het EPC een aantal energiebesparende adviezen. Die adviezen zijn adviserend en sensibiliserend en moeten niet verplicht uitgevoerd worden.
Het EnergiePrestatieCertificaat wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A en is 10 jaar geldig, ook als de woning opnieuw wordt verkocht of verhuurd