Je kadastraal inkomen
Zelfs wanneer de verhuis praktisch gezien achter de rug is, loopt de administratieve rompslomp nog even door.
Nu je eigenaar bent geworden, zowel van een nieuwbouw als van een bestaande woning, waaraan je al dan niet serieuze verbouwingen deed, zal een ambtenaar van het kadaster het Kadastraal Inkomen van je woning bepalen of eventueel herzien. Aan de hand van dit KI zullen je “onroerende inkomsten” belast worden (zie ook onroerende voorheffing).
Het KI stelt het jaarlijks inkomen voor dat je goed zou opbrengen als je het zou verhuren tegen normale voorwaarden en na aftrek van kosten voor onderhoud, herstellingen enz.
Het wordt of werd forfaitair vastgelegd door het kadaster, een federale overheidsdienst, aan de hand van de huurwaarden van vergelijkbare woningen.
Aanvankelijk was voorzien dat de KI’s om de 10 jaar zouden worden herzien via een zogenaamde “algemene perequatie”, maar de laatste herziening gebeurde in 1980, op basis van de huurwaarden in 1975 ! Ondertussen worden de KI’s wel jaarlijks geïndexeerd.
Nieuwbouw
Binnen de 30 dagen nadat je je nieuwe woning in gebruik neemt, moet je dit laten weten aan de administratie van het kadaster op je gemeente. Je krijgt een verplicht in te vullen formulier toegestuurd op basis waarvan je KI wordt toegekend. Een ambtenaar van het kadaster kan ter plekke de zaken komen verifiëren (hij mag enkel plannen opvragen en het goed langs buiten bekijken).
Verbouwing
Kocht je een bestaande woning, dan heeft deze reeds een KI (sinds 15 mei 2001 wordt dit KI bij aankoop van een bescheiden woning met klein beschrijf automatisch gecontroleerd door het kadaster om na te gaan of de huidige waarde van de woning nog overeenstemt met het oorspronkelijk KI; kocht je voor deze datum met klein beschrijf, dan riskeer je een herziening tot 15 jaar na de aankoopdatum !).
Doe je echter serieuze verbouwingen, die een invloed hebben op de “huurwaarde” van het goed (bv. een vergroting van de bewoonbare oppervlakte of verhoging van het comfort maar bv geen vervanging van het dak) dan ben je eveneens verplicht dit binnen de 30 dagen na beëindiging van de werken aan te geven aan het kadaster voor de herziening van het KI (tenzij je woning in een “grootstedelijke probleemzone” ligt; in dit geval wordt de herziening met 6 jaar uitgesteld: informeer je!).
Ga je niet akkoord met je KI, dan kan je bezwaar indienen. Dit moet je wel doen binnen de 2 maanden na de officiële toekenning van je KI.
De btw-aangifte
Als je een woning bouwt of verbouwt, betaal je hierop BTW.
Bij nieuwbouw bedraagt de BTW altijd 21 %, bij verbouwingswerken aan woningen ouder dan 15 jaar betaal je het verminderd tarief van 6%. Sinds januari 2000 (en voorlopig tot eind juni 2011) werd deze maatregel uitgebreid naar woningen ouder dan 5 jaar, zie ook, zie ook “De verbouwing”. Binnen de 3 maanden na de toekenning of herziening van het KI van je woning moet je een gedetailleerde BTW-aangifte met alle gemaakte kosten indienen bij de BTW-administratie. De hiervoor nodige formulieren zitten normaal gezien reeds bij je bouwvergunning.
Je aangifte moet je staven met de plannen van je woning, het bestek en de facturen. De originele documenten moet je nog gedurende 5 jaar na de toekenning van het KI bewaren.
De BTW administratie gaat aan de hand van de in de bouwsector gemiddeld gangbare prijzen na of het totaal gefactureerde bedrag overeenstemt met de werkelijke waarde van je woning.
Heb je veel zelf gedaan, al dan niet met de hulp van familie en vrienden (gratis arbeidsuren waarop geen BTW verschuldigd is), of kon je bepaalde materialen tegen een gunstprijs op de kop tikken, dan ligt de totale factuurprijs uiteraard onder de werkelijke waarde.
Dit verschil moet je eveneens kunnen staven m.b.v. facturen van aangekocht gereedschap en/of materialen en geschreven verklaringen van je helpers.
Het is zelfs aan te raden de BTW-controleur voor de aanvang van de werken op de hoogte te brengen van je plannen en een logboek bij te houden van het verloop van de zelf uitgevoerde werken.
Ligt het totale factuurbedrag, rekening houdend met het eigen gepresteerde werk, nog ver onder de geschatte normale waarde, dan riskeer je bovenop het te weinig betaalde BTW-bedrag nog een extra boete te moeten betalen.
De onroerende voorheffing
Als eigenaar van een onroerend goed betaal je Onroerende Voorheffing, je misschien beter bekend als “grondbelasting”. Sinds enkele jaren is dit geen federale, maar een gewestelijke belasting, waarbij de Gewesten de basisbelasting (een % van je geïndexeerd KI, voor Vlaanderen bv 2,5 %) evenals de toegestane verminderingen en vrijstellingen bepalen. Bovenop deze basisbelasting heffen de provincies en de gemeenten nog een bepaald % in de vorm van opcentiemen. In de praktijk ligt dit bedrag tussen de 30 % en 50 % van je geïndexeerd KI.
In Vlaanderen kom je in sommige gevallen in aanmerking voor vermindering van onroerende voorheffing. Heb je bvb. 2 kinderbijslaggerechtigde kinderen of een gehandicapt persoon ten laste, of gaat het om een bescheiden woning, dan wordt door het Vlaamse Gewest automatisch een vermindering verrekend. In andere gevallen moet je deze vermindering zelf aanvragen.
In het kader van het “positief grootstedelijk beleid”, m.a.w. de strijd tegen leegstand en verkrotting, zagen sinds aanslagjaar 2003 twee nieuwe vrijstellingen het licht, nl. een volledige vrijstelling van onroerende voorheffing bij het omvormen van een winkel tot een woning en een gedeeltelijke vrijstelling voor de renovatie van een krotwoning.
In het Vlaamse Gewest geldt vanaf 2009 bijkomend een vermindering wanneer de woning een bepaald E-peil kreeg toegekend van een energiedeskundige. Hoe energiezuiniger de woning, hoe groter de vermindering !
De personenbelasting
Je ging een lening aan voor het (ver)bouwen of kopen van een woning voor 1 januari 2005:
Via de personenbelasting betaal je belasting op al je inkomsten van het afgelopen jaar, nu dus ook op je “onroerende inkomsten” (= KI van je woning). Hier mag je echter de intresten betaald voor een hypothecaire lening van aftrekken, waardoor deze belasting in de meeste gevallen wordt opgeheven. Een nuloperatie dus. Is het bedrag aan afgetrokken leningintresten kleiner dan het totaal van je onroerende inkomsten dan heb je recht op de zogenaamde woningaftrek en ook daardoor wordt het belastbare bedrag vaak tot nul herleid.
Daarnaast mag je zolang je hypothecaire lening loopt, een deel van de hierboven beschreven onroerende voorheffing (grondbelasting) die je reeds betaalde aftrekken van het uiteindelijk verschuldigde belastingbedrag (nl. max 12,5 % van het KI of 12,5 % van de aftrekbare intresten, als die minder bedragen dan het KI).
Je ging een lening aan voor het (ver)bouwen of kopen van een woning na 1 januari 2005 ?
Vanaf 1 januari 2005 is de fiscaliteit van de hypothecaire lening vereenvoudigd : het K.I. is volledig vrijgesteld van belasting!
